„Najlepší spôsob ako presvedčiť ľudí, že nemajú pravdu, je nechať ich, nech si to urobia po svojom.“ citát Rok 2022 (ešte nie je u konca) sa zatiaľ vyznačuje významnými zmenami na realitnom trhu. Možno zatiaľ nie sú viditeľné, ale zmeny nastali a je otázka času, kedy sa výraznejšie premietnu na trhu s realitami. Začiatok roka 2022 sa vyznačoval enormným nárastom cien nehnuteľnosti, kde v priebehu prvých troch mesiacov ceny bytov v krajskom meste Prešov narástli o cca. 20 - 25 % oproti cenám z jesene roka 2021. Takýto prudký nárast cien nie je bežný (ročný priemer v EÚ je 4,5%) a je signálom vrcholu rastovej cenovej krivky (väčšinou cenovej bubliny). Stačí sa pozrieť na graf 3 vývoja cien nehnuteľnosti rokov 2007 - 2021 a nemusíme mať ani ekonomické vzdelanie aby sme pochopili, že kontinuálny rast cien nehnuteľnosti vo výške 20 - 25% ročne je nereálne. Samozrejme, určiť presný bod "zlomu" a čas kedy sa to stane a ceny začnú stagnovať a klesať je takmer nemožné a väčšinou je to dielo náhody a šťastia. Je to bohužiaľ spôsobený faktom, že ceny na trhu predbiehajú budúce následky zmien a teda, dnes je ešte dobre, ale ceny zohľadňujú, že bude horšie. Platí to taktiež aj na akciových trhoch a trhoch všeobecne. Pozn. autora: sám som vrchol cien nehnuteľnosti v mojom článku Slovenská realitná bublina ? (advisorspo.sk) z februára 2021 predpovedal na rok 2025, ale udalosti roka 2022 túto predpoveď výrazne akcelerovali. Vyzerá, že som sa mýlil a zlom nastáva práve teraz. Svedčia o tom aj ponukové ceny nehnuteľnosti na slovenských portáloch. Rozptyl je "výrazný". Cena toho istého 3 izbového bytu v Prešove vypočítaná na portály "Ocenenie nehnuteľnosti | Kalkulačka nehnuteľnosti online (nehnutelnosti.sk)" a "Domov - Reado": Vypočítaná cena na najväčšom realitnom portály nehnutelnosti.sk je v rozmedzí 155 000 až 192 000 € a na portály reado.sk je cena 129 600 € ? Cenový rozdiel tej istej nehnuteľnosti ocenený renomovanými spoločnosťami činí cca. 50 000 € ?! Ako sa v tom má klient a maklér zorientovať ? Akú cenu má požadovať klient ak vidí takýto rozptyl ? Tento rozptyl sa potom prenesie aj na predajné portály a je z toho absolútna cenová "anarchia". A nejako takto to potom vyzerá v praxi: Kým poniektorí stále veria v kontinuálny rast cien a pracujú s cenami na úrovni začiatku roka 2022 a vyššími, tí prezieravejší pozerajú dopredu a snažia sa ceny prispôsobiť realite trhu. Trafiť cenový vrchol je dielo náhody a šťastia, ale ako predávajúci a maklér predávajúceho by som mal vychádzať z historických dát cien, nie len obdobia extrémneho rastu, ale ideálne aspoň posledného roka. Ak sa v krajskom meste Prešov, približne pred rokom predával priemerný 3 izbový byt v pôvodnom stave za cenu 120 000 € v apríly 2022 ho mohol klient predať aj za 150 000 €, je cenový priemer na úrovni 135 000 €. Táto cena tvorí ročný priemer, ak "odsekneme" krátke obdobie extrémneho nárastu cien. Historicky stále boli a budú na trhu obdobia, keď viete kúpiť lacnejšie a predať drahšie ako je cenový priemer, ale "plakať nad rozliatým mliekom" a očakávať nereálnu predajnú cenu keď sa trh "už otočil" a signalizuje zmenu, je tvrdohlavé a môže viesť k nepredajnosti nehnuteľnosti popr. následne výrazne nižšej predajnej cene v budúcnosti. Áno, teraz možno niektorí polemizujete, ako môžeme vedieť, že sa trh už otočil a ceny budú klesať. Tak ako som písal vyššie, ceny predikujú budúci vývoj. Kto sleduje makroekonomické dáta na trhu, sleduje vývoj úrokových sadzieb, cien energií a celkovú životnú úroveň rodín, vie, že situácia sa zhoršuje. Niekoľko faktov: na Slovensku je približne 80% nehnuteľnosti financovaných hypotekárnym úverom. Podmienky úverovania sa však zhoršujú Získať hypotéku bude vo veku nad 40 rokov náročnejšie. NBS schválila zmeny v pravidlách – Forbes a úrokové sadzby rastú. Pri priemernej výške hypotekárneho úveru vo výške 120 000 €, sa pri dnešných sadzbách mesačná splátka navýši o cca. 100 € oproti sadzbám spred roka a viac. Ako sa zmení priemerná splátka hypotéky pre domácnosť je vidieť na nasledujúcom prepočte, posun sadzby z 0,89% p.a. na 2,89% p.a. P.Kažimír: Razantné zvyšovanie úrokov bude pokračovať, inej cesty niet (teraz.sk): Ceny energií - náklady na bývanie sa predražia o cca. 100 € oproti obdobiu spred roka a viac. Kde to skončí, nevieme, ale rozumný kupujúci ráta aj s touto situáciou. Kúpa nehnuteľnosti ako investíciu už nedáva zmysel. Náklady na hypotéku, energie atď. ďaleko presiahnu potencionálny výnos z prenájmu Nepredvídaná budúcnosť. Tú nikto nevie odhadnúť, tak ako to teraz vyzerá na zhoršenie v budúcnosti sa môže zmeniť. Avšak ako ekonóm viem, že možnosti na návrat k pôvodnému stavu je málo a hýbu sa skôr v rovine želaní ako reality. Reálna mzda klesá. Pri 8 -9% inflácii a 2 - 3 % rastu miezd naša mzda klesá a reálne si vieme každý mesiac kúpiť menej, čiže nám menej ostáva na splátku hypotéky a život na ktorý sme boli posledné roky zvyknutý. Ale vráťme sa ešte k aktuálnym cenám nehnuteľnosti na portáloch. Momentálne je veľmi obtiažne stanoviť trhovú cenu, resp. cenu predajnú. Väčšina maklérov nastavuje ceny stále pomerne vysoko a divia sa, že nemajú dopyt, záujem o kúpu. Sú "tlačený" aj zo strany predávajúceho k nereálnym cenám z minulosti. Ale pozor, dlhé vyčkávanie bez dopytu a záujmu o obhliadku môže viesť len k ďalšiemu zníženiu predajnej ceny a frustrácie majiteľa nehnuteľnosti ako aj makléra. Bohužiaľ štát a jeho inštitúcie nijako nie sú nápomocne, aj keď v minulosti sa už hovorilo o tom, že tak ako je to v ČR , bude katastrálny úrad reportovať predajne ceny nehnuteľnosti priamo zo zavkladovaných kúpnych zmlúv. Relevantné predajné ceny by umožnili presnejšie stanoviť skutočnú predajnú cenu a tým pádom stanoviť reálnu cenu v prepočtových modeloch rôznych portálov a realitných kancelárii. Pomohla by aj spolupráca v rámci NARKS, kedy by si "aspoň" členské kancelárii reportovali reálne predajné ceny a bližšie vedeli určiť a nastaviť predajnú cenu pre jej partnerov - kancelárie a maklérov. Slovensko je v tomto bohužiaľ pozadu, chýbajú tu relevantné štatistické dáta, ktoré by pomohli sa zorientovať samotným maklérov a pôsobiť v očiach klienta profesionálnejšie. Takto len ďalej pokračuje "degradácia" tohoto podľa mňa skvelého povolania, kde klient (väčšinou laik) rozhoduje o dôležitých nastaveniach pri predaji nehnuteľnosti a maklér bez relevantných informácii nastaví cenu tak, aby sa klientovi zapáčil, vystavujúc sa riziku nepredajnosti jeho nehnuteľnosti. Výsledkom je potom, v zložitých časom na trhu ako sa nachádzame práve teraz, "chaos" , "cenový boj" a absolútna cenová disproporcia. Ing. Martin Pončák riaditeľ kancelárie CENTURY 21 Advisors investičný poradca spol. SWISS life Premium
Už teraz vieme povedať, že rok 2020 určite nebude ako tie predošlé. Tento rok nám všetkým zostane v pamäti ako niečo čo nás nemilo prekvapilo. Zmeny sa dotknú všetkých odvetví a poľnohospodárstvo nebude výnimkou. Preto je nesmierne dôležité aby sa poľnoho
prejsť na článokDetailingové štúdio, kde môžeš pokojne pracovať na svojom aute a mať k dispozícii všetky potrebné nástroje a zariadenia.
prejsť na článokDajte nadchádzajúcej sezóne skvelý začiatok. Využite našich 10 predpripravených šablón v téme novoročných výpredajov a motivujte ľudí nakupovať.
prejsť na článokMiloslavovo, siete a komunikácie začiatok: 20.03.2004 ukončenie 31.08.2004
prejsť na článokNa začiatok by sme vám chceli popriať všetko dobré do nového roka. Dúfajme, že tento rok nám počasie dopraje aspoň takú úrodu ako ten predošlý. Veď to počasie sa nám každý rok mení a narastajú aj frekvencie extrémov počasia. Tak nech nás suchá a povodne o
prejsť na článok