Situácia v ktorej sa dnes nachádzame na slovenskom realitnom trhu nedáva priestor na racionálne uvažovanie. Prostredie na realitnom trhu praje predávajúcim a developerom. Tento stav, v ktorom sa dnes nachádzame je súčasťou realitného cyklu, ktorý štandardne trvá približne osemnásť rokov. Avšak dĺžka celkového realitného cyklu nám bráni pozerať sa skepticky do budúcnosti a podliehame domnienke, že ceny nehnuteľnosti už nemôžu klesnúť. Obrázok č. 1: Ceny nehnuteľnosti na Slovensku stále rastú, aj napriek tomu, že na byt budeme musieť pracovať najdlhšie. * údaj z roku 2020Poznámka: Aj napriek tomu, že sa kúpa na úver dnes javí ako ekonomicky nevýhodná alternatíva oproti nájmu, je stále kúpa vlastného bývania na úver viac preferovaná. Po zarátaní hypotekárnej splátky plus nákladov na bývanie prevyšujú tieto náklady vo väčšine prípadov mesačné nájomné . Avšak nedostatok nájomného bývania na Slovensku a nevýhodné postavenie nájomníka voči majiteľovi nehnuteľnosti "núti" väčšinu mladých ľudí realizovať v dnešnej dobe aj takto ekonomicky nevýhodnú kúpu. Pomohla by sľúbená výstavba štátnych nájomných bytov, ale to už je iná téma a dnes sa skôr javí v rovine fantázie ako reality. REALITNÝ CYKLUS AKO PRÍČINA REALITNEJ BUBLINY ? Realitný cyklus sa delí na štyri fázy a trvá štandardne osemnásť rokov. Každá fáza trvá približne tri až šesť rokov. Obrázok č. 2: Fáza zotavenia, fáza expanzie, fáza "zlomu" tkz. pre zásobenia, fáza recesie.Fáza zotavenia: Tú už má Slovensko za sebou a prebiehala v rokoch 2011 - 2015. Táto fáza sa vyznačovala nízkou úrovňou výstavby, relatívne nízkym dopytom po nájmoch a nehnuteľnostiach. V tom čase ceny viac - menej stagnovali. Fáza expanzie: Začiatok expanzného cyklu sa vyznačuje nastupujúcou výstavbou predovšetkým v krajských mestách SR. Ľudia do týchto miest migrujú za prácou, štúdiom, kultúrou. Dopyt po realitách vždy rastie na miestach, kde sa kulminuje najväčšia ekonomická sila, pracovná ponuka, dobrá infraštruktúra a občianska vybavenosť. Aktuálne sa nachádzame približne v polovici expanzného cyklu ktorý bude končiť výrazným nástupom ponuky. Odhadujeme, že vrchol expanzie by mal nastať v rokoch 2025 - 2026 kedy sa ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach vyrovná. Do tej doby by ceny nehnuteľnosti mohli narásť aj o ďalších 20 až 50% v závislosti od lokality a rýchlosti napĺňania voľných kapacít. Výrazne začínajú rásť ceny stavebných materiálov. Fáza pre zásobenia: Na začiatku tejto fázy sa ponuka vyrovná s dopytom. Nastane tkz. bod zlomu, postupne sa do výhody dostávajú kupujúci. Dobeh výstavby nehnuteľnosti, zvýšené ceny už nereflektujú ponuku a predajca, developer je nútený ceny upravovať. Dobeh ďalších nehnuteľnosti vytvára na trhu prebytok a ceny sa postupne začínajú otáčať. Cena stavebných materiálov začína stagnovať. Predajcovia sa predbiehajú a nastáva cenová "vojna" o klienta. Zhoršujúce sa makroekonomické ukazovatele (stagnácia príjmov domácnosti, riziko rastu úrokových sadzieb, rastu nákladov na bývanie), budú ďalej "tlačiť " na znižovanie cien nehnuteľnosti. Fáza recesie: V tejto fáze nastáva pokles cien nehnuteľnosti na priemerné hodnoty a ponuka výrazne prevyšuje dopyt. Od výšky nárastu cien vo fáze expanzie, bude záležať, či budeme hovoriť o "prasknutí realitnej bubliny", alebo "len" korekcii cien nehnuteľnosti ako tomu bolo v rokoch 2009 - 2012. Samozrejme platí, že čím viac sa ceny nehnuteľnosti vo fáze expanzie "odpoja" od možnosti a kapacít miestnej ekonomiky, tým väčší bude nasledujúci prepad. Momentálne makroekonomické čísla na Slovensku sú varovným prstom možných budúcich problémov. Prečo to je tak ? Prečo sa ponuka "omešká" za dopytom a spôsobí realitnú bublinu ? Je to spôsobené posunom krivky dopytu a ponuky . Tak ako pri iných tovaroch, pri nehnuteľnostiach sa na dopyt po nich nedá reagovať okamžite. Vzniká posun aj niekoľkých rokov. Tento posun je spôsobený dĺžkou stavebného cyklu, počnúc fázou prípravy projektov, pred realizačnou fázou a následne fázou samotnej realizácie projektu s následným predajom. Celý proces trvá v priemere od troch do piatich rokov. Záver: Osobne by som už v tejto fáze kúpu investičnej nehnuteľnosti zvážil. Rizika na strane rastúcich nákladov sa zvýšili a tieto nepredvídané náklady do budúcna môžu znížiť potencionálny zisk z prenájmu. Model navyšovania cien predpokladá s pretrvávajúcim dopytom po nehnuteľnostiach, avšak v prípade negatívnych geopolitických udalostí, výrazne zhoršených makroekonomických ukazovateľov môže tento dopyt po nehnuteľnostiach ochladnúť. Predpokladám, že v roku 2025 sa úrokové sadzby na hypotékach budú hýbať v pásme 2,50% - 3,50 % p.a. čo výrazne navýši náklady na správu úveru o cca. 20 až 30% mesačne. Na druhej strane, nevidím priestor na tak výrazne navýšenie nájomného zo strany majiteľa nehnuteľnosti aby mu vykrylo navýšenie nákladov na správu úveru. Dôvodom bude očakávaná stagnácia príjmov domácnosti, pokračujúci rast cien energií a nákladov na bývanie vrátane navýšenia výdavkov na správu úveru. Postupne by rozdiel v cenách mohol nastať v zníženom dopyte po starších bytoch, kde aj kvôli rastúcim cenám energií, bude bývanie drahšie a menej atraktívne. Taktiež môžeme očakávať, že rastúce náklady na bývanie a vyššie úrokové sadzby, spôsobia zvýšenie záujmu o nájomné bývanie popr. lacnejšieho bývania na perifériách krajských miest. Avšak ceny novostavieb v krajských mestách budú pokračovať v raste až do stavu vyrovnania sa ponuky s dopytom a preklopenia sa do fázy stagnácie a následnej recesie. Aj napriek stále pokračujúcemu rastu cien nehnuteľnosti na Slovensku to vyzerá, že tie najlepšie roky na výhodné investovanie do nehnuteľnosti už máme za sebou a bude potrebné prehodnotiť kúpu nehnuteľnosti ako výnosnú investíciu.
Maďarská mapa zachytávajúca obsadzovanie územia Slovenska československým vojskom v rozmedzí novembra 1918 až februára 1919. Mapa znázorňuje okrem československého aj postup maďarského a poľského vojska, dočasné demarkačné línie a dátumy obsadenia miest.
Veľmi nás teší, že projekt Ursa minor, ktorého súčasťou bola aj firma IZOLA, bol zaradený medzi TOP 50 stavieb Slovenska. Firma Izola prispela realizáciou fasády a strechy tohto bytového komplexu. Odborný časopis ASB (Architektúra, Stavebníctvo, Biznis
prejsť na článokPeter Pellegrini nahral na sociálnej sieti nové video, v ktorom sa prihovoril ministrovi zdravotníctva Marekovi Krajčímu. A ako v úvode prezradil, urobil tak ako občan a nie ako politik. Ministra jasne vyzval, aby odstúpil z funkcie. Bývalý premiér za str
prejsť na článokSpôsob dopravy Objednaný tovar z e-shopu NAMB.SK vám doručíme kamkoľvek na celom území Slovenskej Republiky. Tovar objednaný na e-shope Vám doručí spoločnosti SDS alebo Slovenská pošta do 2-3 pracovných dní od naskladnenia tovaru. Doprava pri objdenávke
prejsť na článokAké je ideálne prostredie pre učiteľov? Prečo je v školstve menej mužov ako žien? K čomu treba viesť žiakov, aby boli pripravení na budúcnosť? Vypočujte alebo prečítajte si v rozhovore s Učiteľom Slovenska Rastislavom Očenášom. Rozhovor je súčasťou série
prejsť na článok