"Každý, kto verí, že exponenciálny rast ekonomiky v konečnom svete môže trvať večne, je buď blázon, alebo ekonóm." - Kenneth Boulding ekonóm Žijeme v zvláštnej dobe, keď pravidlá na základe ktorých sme sa riadili dlhé roky prestavajú fungovať. Sporiť nemá zmysel, ak si máte uložiť v banke za nulové úroky. Kupovať na dlh je "in". Veď prečo by aj nie, tento systém postavený na spotrebe ako hnacom motore rastu ekonomík v spojení s rastúcou infláciou priam nabáda sa takto chovať. Ak tí, ktorí boli "pro úsporne" naladení v minulosti, strácajú zábrany a neboja sa stále viac a viac zadlžovať. Dlh Slovenska slovenských domácnosti rastie a rasť bude. Síce patríme k jednej z najmenej zadlžených krajín EÚ, ale Maastrichtské kritéria o maximálnej zadlženosti už dnes nespĺňa takmer žiadna krajina. Dokonca ani hnací motor európskej ekonomiky - Nemecko. Rast zadlženosti slovenských domácnosti v rokoch 2004 - 2021: Pozn. autora: Zadlženosť slovenských domácnosti vzrástla za posledných 15 rokov takmer 6-násobne a dlh jednej slovenskej domácnosti sa blíži k hranici 50 000 USD. Rast dlhu to sú nové a nové peniaze, ktoré sa dostávajú do ekonomiky a "tlačia" ceny aktív ako napr. aj nehnuteľnosti hore. Avšak tieto nové peniaze nie sú výsledkom výrazného hospodárskeho rastu krajiny, zvýšením produktivity práce, zavedením inovácii atď. ale v súčasnosti hlavne vďaka lacným peniazom a politiky centrálnych bánk. Peniaze ako aktívum stratili na hodnote a sú masívne vymieňané za iné aktíva - hodnotnejšie, ktoré generujú aký taký zisk pre jeho majiteľa. A to sa premieta aj do cien nehnuteľnosti na Slovensku. Pozrime sa na súčasný rast cien bytov a domov na Slovensku. Výrazne zrýchľuje a začína pripomínať obdobie rokov tesne pred vypuknutím hospodárskej krízy. Graf: Rast cien nehnuteľnosti na Slovensku v rokoch 2006 - 2008 a dnes:Pozn. autora: Kríza rokov 2008 - 2012 nezasiahla tak výrazne ceny nehnuteľnosti na Slovensku, aj vďaka tomu, že sme rástli v tom čase z veľmi nízkej úrovne cien nehnuteľnosti oproti vyspelým krajinám EÚ. Situácia dnes je už však iná a ceny nehnuteľnosti na Slovensku sú na úrovni priemeru EÚ Dokonca pre bežného Slováka sa kúpa nehnuteľnosti výrazne predražila aj v porovnaní z ostatnými krajinami Európy. Koľko priemerných ročných platov potrebuje Slovák na kúpu štandardného bytu. Obsadili sme nelichotivú tretiu priečku:Umiestnenie v "rebríčku" najvyššieho rastu cien nehnuteľnosti na svete za posledné obdobie:Ceny slovenských nehnuteľnosti už dosahujú európsky priemer, to sa ale bohužiaľ nedá povedať o ďalších ukazovateľoch ako je priemerná mzda, HDP na obyvateľa, zamestnanosť a celkový index životnej úrovne. Niečo tu nesedí, buď máme nízke platy alebo drahé nehnuteľnosti. Je teda tento rast oprávnený, alebo sa blíži bod zlomu a vytriezvenie ? Čo sa zmenilo aby ceny takto extrémne rástli ? Odpoveď môže byť pomerne jednoduchá. Strach z pandémie a následnej inflácie. Obava o stratu hodnoty peňazí. K tomu všetkému je tento "trend" podporovaný nízkymi úrokovými sadzbami a chuťou špekulantov riskovať. Veď s podporou centrálnych bánk sa predsa "nemôže nič stať". Centrálne banky sa stali rukojemníkom žiadaného hospodárskeho rastu a rastu globálneho akciového trhu. Aj za cenu extrémneho zadlžovania sa. Nikto predsa nebude riskovať zvyšovanie sadzieb, zdraženie hypoték v čase koronakrízy. Ešte majú viacerí v čerstvej pamäti, že práve pritvrdenie menovej politiky, bolo tím, čo prispelo k poslednej globálnej hospodárskej kríze. A tak nám ceny tovarov, služieb a nehnuteľnosti ďalej "utešene" rastú a pokiaľ sa nezmení prístup a nastavenie politiky centrálnych bánk, aj ďalej rásť budú. A k tomu ešte je tu ďalší faktor a to je rast ceny stavebných prác a stavebných materiálov "podporovaná" jeho nedostatkom. Ceny rozostavaných nehnuteľnosti vo svete enormne rastú. Dokonca v USA na najvyššiu úroveň za posledných 14 rokov. Tento vývoj je ovplyvnený hlavne dvoma faktormi: jeden je obava z inflácie a budúcnosti a teda "zbavovanie" sa peňazí čo navyšuje dopyt, druhý faktor je, že chýbajú materiály na dostavanie domov. Zatiaľ čo rok 2007 bol z prevažnej časti o špekulácii a "hry" na ďalší rast cien nehnuteľnosti, tento rok je sprevádzaný rozpadom globálnych dodávateľských reťazcov. A to máme vyrobené na problém. Kto si naposledy pamätá dlhé čakacie lehoty na dodávku tovaru ? No museli by sme "zaloviť" hlboko v pamäti.Takže ako z tohoto začarovaného kruhu von ? A je vôbec ešte čas to napraviť ? Osobne sa obávam, že je už neskoro. Centrálni bankári "zaspali" a napravovať ekonomickú rovnováhu v tomto období môže mať katastrofálne následky pre zadlžené rodiny, podniky a štáty. Toto nezdravé ekonomické prostredie len napomáha vzniku ďalších a ďalších bublín od prepálených akcií až po kryptomeny s rastom aj niekoľkých tisíc percent ročne. Posmelený týmto globálnym ekonomickým marazmom sa pomaly blížime k bodu zlomu, kde však ostane páru víťazov, ale hlavne množstvo porazených a rozvrátený ekonomické systémy, ktorého obnova a návrat k normálu bude bolestná a zdĺhavá cesta. Graf nižšie ukazuje ako to môže dopadnúť na finančných trhoch ak rast aktív ženie dopredu chamtivosť a nereálne očakávania.Čo teda odporučiť v prípade ak sa chystáte kupovať nehnuteľnosť ? Aktuálne nízke sadzby v kombinácii s rastúcou infláciou prajú zadlžovaniu. Avšak dlh by mal byť zvládnuteľný aj v časoch zlých , nie len ak sa ekonomike darí pri záporných sadzbách. Odporúčaná maximálna výška dlhu jednej domácnosti na Slovensku je 8 násobok ročného príjmu domácnosti. A to je už pri súčasných cenách nehnuteľnosti takmer hraničná hodnota ak zvážime priemerný príjem domácnosti na úrovni 15 - 20 tis. Eur a hodnotu nehnuteľnosti 150 000 eur. Takže už len kúpou nehnuteľnosti sa slovenská domácnosť pri dnešných cenách dostáva na hranicu zadlženosti. Riešením by bolo zvýšenie priemerných platov a životnej úrovne všeobecne. Ale pri súčasných podmienkach sa jedna skôr a len o zvyšovanie kozmetické, kopírujúce infláciu a produktivita práce je naďalej nízka v porovnaní s krajinami EÚ. Pracujeme veľa, ale už nie tak efektívne. Chýbajú technológie, kvalifikovaní ľudia, moderné systém vzdelávania prepojený s praxou, investície do vedy a rozvoja čo by v konečnom dôsledku výrazne napomohlo zvýšiť produktivitu. Obrázok: HDP za odpracované hodiny je meradlom produktivity práce. Meria, ako efektívne sa zadávanie pracovnej sily kombinuje s inými výrobnými faktormi a používa sa vo výrobnom procese.Riešením by bola aj štátom riadená bytová politika, zmena bytovej legislatívy, sankcie za ich nedodržovanie, vyššie dane pre tých, ktorí nechcú prenajímať a držia prázdne nehnuteľnosti veľa krát za účelom špekulatívnym. Toto všetko by si však vyžadovalo systémové opatrenia v oblasti bytovej politiky štátu a tie tu jednoznačne chýbajú. Preto sa aj naďalej budeme zadlžovať a dúfať, že "bod zlomu" príde čo najneskôr a Slovensko už bude pripravené tomu čeliť. Ing. Martin Pončák riaditeľ a realitný maklér CENTURY 21 Advisors