Bratislava, 26.1.2024 S kúpou nehnuteľností na Slovensku sa spájajú aj povinnosti, medzi inými aj tie daňové. Každý príjem ktorý fyzická osoba získa predajom alebo prevodom nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti je obsahom tohto článku, ktorý si môžete prečítať. Sadzba dane z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti: Podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov je podľa §8, odsek 1, písmeno b), príjmom, ktorý podlieha dani z príjmu aj príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Sadzba dane z príjmov pre fyzickú osobu za rok 2023 je: 19% zo základu dane, ktorý nepresiahne sumu 41 445,46 € (čo predstavuje 176,8 násobok sumy platného životného minima vrátane) 25% z toho základu dane, ktorý presiahne sumu 41 445,46 € (Príklad: to znamená, že v prípade základu dane, ktorý je v sume 100.000 € za prevod vlastníctva nehnuteľnosti, sa platí 19% daň zo sumy 41 445,46 €, a zároveň zo sumy 58.554,54€ sa platí 25% daň). Oslobodenie od dane z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti: Sú určité prípady, v ktorých je príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmu, a tieto prípady sú taxatívne vymedzené v §9 predmetného zákona. Jedná sa o tieto prípady: - Príjem z predaja nehnuteľnosti, ak bola nehnuteľnosť vlastnená viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Do tejto lehoty sa započítava aj lehota počas ktorej manželia vlastnili nehnuteľnosť v BSM (ak dochádza k zániku a vyporiadaniu BSM). - Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva/spoluvlastníctva poručiteľa alebo ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa vyradenia tejto nehnuteľnosti z obchodného majetku, ak bola zaradená v obchodnom majetku (do časového testu 5 rokov sa započítava aj obdobie počas ktorého vlastnil nehnuteľnosť poručiteľ, to znamená, že v prípade zdedenia nehnuteľnosti nenastáva „nová“ 5 ročná lehota). - Oslobodenie od dane z príjmu z prevodu nehnuteľnosti je aj v prípade pozemkových úprav podľa zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, kedy do 5 ročnej lehoty na oslobodenie sa započítava aj doba vlastníctva nehnuteľnosti pred pozemkovými úpravami (teda vznik „novej“ nehnuteľnosti po pozemkových úpravách nezakladá „novú“ 5 ročnú lehotu). - Avšak v prípade ROEP (register obnovenej evidencie pôdy) sa obnovená nehnuteľnosť zapisuje do katastra záznamom, ktorý má len evidenčné účinky, a preto sa táto doba pred obnovením nehnuteľnosti nezapočítava do 5-ročného časového testu na oslobodenie od dane z príjmu. - Ak je nehnuteľnosť zahrnutá do konkurznej podstaty, tak príjem z predaja takejto nehnuteľnosti je takisto oslobodený od dane z príjmu. - Osobitnou kategóriou je prevod členských práv a povinností v bytovom družstve ktorý súvisí s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu; ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň 5 rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, tak je takisto oslobodený od dane z príjmu. - Ďalej je oslobodená od dane z príjmu aj prijatá náhrada za vyvlastnenie pozemkov a stavieb vo verejnom záujme vyplatená podľa osobitného predpisu (napríklad §141 zákona č. 50/1976 Z.z. Stavebný zákon). - V prípadoch reštitúcií a súdnych a mimosúdnych rehabilitácií a ďalších právnych predpisov súvisiacich so zmiernením niektorých majetkových krívd bývalých štátnych režimov, sa takto nadobudnuté nehnuteľnosti v rámci reštitúcií a rehabilitácií taktiež oslobodzujú od dane z príjmu. Rozhodujúcim momentom pre splnenie časového testu 5-ročnej lehoty na oslobodenie od dane z príjmu sú: 1. U predávajúceho a prevodcu deň prijatia prvej platby alebo preddavku (napr. na podklade Rezervačnej zmluvy alebo Zmluvy o budúcej Kúpnej Zmluve) alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode (Kúpno-predajnej Zmluvy), a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr. 2. Pri platbe za nehnuteľnosť zmenkou je rozhodujúcim momentom prijatie zmenky, a nie dátum platby podľa zmenky (platí aj na zmenky ktorých vyplatenie je v budúcnosti) 3. Pri vydržaní sa za rozhodujúci moment považuje moment nadobudnutia vlastníctva na základe rozhodnutia súdu, a nie čas samotnej držby nehnuteľnosti ktorá podliehala vydržaniu Ad 1: Fyzická osoba – nepodnikateľ môže nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, ak spíše vyhlásenie o zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku a priloží ju do účtovníctva k danej nehnuteľnosti; dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii; v týchto prípadoch zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku má fyzická osoba – nepodnikateľ isté výhody, kedy si môže do výdavkov k nehnuteľnosti započítať aj výdavky, ktoré v súkromnom režime nemôže, avšak musí počítať s tým, že sa nevzťahuje na ňu možnosť oslobodenia od dane z príjmu pri predaji takto zaradenej nehnuteľnosti. Ad 2: Pri zámennej zmluve a zámene nehnuteľnosti sa aplikuje inštitút nepeňažného plnenia, a takéto nepeňažné plnenie podlieha dani z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, pričom pre daňové účely je vhodné si nechať pri zámene vyhotoviť znalecké posudky na obidve nehnuteľnosti. Daňové výdavky podľa zákona o dani z príjmov (§8, odsek 5): - Kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť (tzv. obstarávacia cena nehnuteľnosti) - Obstarávacia cena pri darovaní nehnuteľnosti. Pri darovaní existujú 2 režimy: o darca v deň darovania je oslobodený od dane z príjmu; vtedy je obstarávacou cenou predajná cena podľa znaleckého posudku v čase darovania o darca v deň darovania nie je oslobodený od dane z príjmu; vtedy je obstarávacou cenou cena nehnuteľnosti, za ktorú ju nadobudol darca - Obstarávacia cena pri zdedení nehnuteľnosti. Pričom obstarávacou cenou je hodnota nehnuteľnosti uvedená v rozhodnutí o dedičstve (notárske úrady pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti v dedičskom konaní vychádzajú väčšinou zo znaleckého posudku, ale sú prípady, kedy notári akceptujú aj tzv. trhový odhad nehnuteľnosti realitnou kanceláriou). - Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku a bola odpisovaná alikvotná časť obstarávacej ceny, tak možno pri predaji nehnuteľnosti zahrnúť do výdavkov iba jej zostatkovú cenu (nehnuteľnosť sa v súčasnosti odpisuje 40 rokov, teda 1/40 každý zúčtovací rok z celkovej obstarávacej ceny). - Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti (okrem výdavkov na tzv. osobné účely) - Výdavky súvisiace s predajom nehnuteľnosti (inzercia, marketing, sprostredkovateľská odmena realitnej kancelárii za predaj nehnuteľnosti a pod.) - Do výdavkov sa zaraďujú aj hypotekárny úver, účelový úver na bývanie a stavebný úver. Avšak započítava sa iba úroková časť s príslušnými poplatkami, nie však istina.