Začiatkom roka 2021 som napísal článok „Podnájom alebo vlastné bývanie na hypotéku. Čo je v Bratislave lepšie?“ Odvtedy sa realitný a hypotekárny trh pozmenil a kým v roku 2021 vyznela situácia viac v prospech vlastného bývania, v súčasnosti sa pri vybraných nehnuteľnostiach skôr prikláňam k nájmu. Prenájom alebo hypotéka? Tí z vás, ktorí plánujete teraz kupovať nehnuteľnosť na hypotéku, pouvažujte, či radšej nepočkať. Prečo? Pozrime sa na reč čísel. Ako príklad som zvolil možnosť kúpiť byt alebo nájom v 3 izbovom byte v Bratislave: Typický 3-izbový panelák po rekonštrukcii Priemerná cena za takýto byt sa v súčasnosti pohybuje okolo 200 000 €. Ak by ste si na to chceli zobrať hypotéku a zvolili 80-90 % financovanie, potom priemerné ročné úroky na hypotéke budú pri 30 ročnej splatnosti 600 až 650 €. Ak by ste si chceli obdobný byt prenajať, nájomné bývanie aktuálne stojí cca rovnako. 3-izbový tehlový byt v novostavbe Priemerná cena za novostavbu 3 izbového bytu je vo výške okolo 300 000 €. Pri hypotéke sme už výrazne vyššie, čo sa týka ceny úrokov. Pohybujeme sa na úrovni 900 až 1 000 €. Samozrejme drahší je aj podnájom v novostavbe. Jeho cena je taktiež porovnateľná s úrokmi, resp. o niečo nižšia. Náklady za energie schválne neuvádzam, tie sa platia v oboch prípadoch. Dôležité Pri hypotekárnom úvere sú celkové výdavky domácnosti vyššie, keďže úroky sú len časť z celkovej splátky. Tzn. pripočítajme ďalšie stovky € navyše. Z hľadiska finančnej stability je lepšie vyplatiť podnájom + zvyšnú sumu niekde rozumne sporiť, ako celú sumu posielať na splátku hypotéky. Čo z toho vyplýva? Trh sa výrazne zmenil. Ak prenajímate nehnuteľnosť, kde splácate hypotéku s aktuálnymi sadzbami, je možné, že na investičnom byte prerábate. Pozrite si nasledujúci graf: Ak bývate v podnájme a nemáte možnosť kupovať iný byt v „extra zľave“, asi by som s kúpou ešte nejaký čas počkal. Náklady na bývanie vo „vlastnom“ výrazne prevyšujú náklady na bývanie v podnájme. Zvýšenie cien hypoték Nárast úrokových sadzieb spôsobí nárast splátok tých hypoték, ktorým končí fixácia. Ak máte hypotéku a máte zafixované nízke úrokové sadzby na dlhé obdobie (7r, 10r FIX), najbližšie roky sa vás otázka nárastu splátky netýka. Kto stihol refinancovať svoj úver a natiahol mu fixáciu, ten má najbližšie roky od navýšenia splátky pokoj. Podľa štatistík tak urobili väčšinou bonitnejší klienti s vyšším objemom požičaných peňazí. Navýšenie splátky za hypotéku na Slovensku čaká zhruba 300 tisíc domácností v rokoch 2023-2025 Anuitná splátka hypotéky kedysi a dnes V minulosti boli náklady porovnateľné. Navyše, zo splátky išlo podstatne viac na splácanie istiny úveru a celkový dlh v banke klesal už s prvými splátkami. Menšiu časť anuitnej splátky hypotéky tvorili úroky. Dnes je však situácia opačná: Úver 100 tis. €, splatnosť 30 r., priemerná splátka za obdobie prvých 36 mes. Úroková sadzba hypotéky 1,0 % p.a. 4,5 % p.a. Mesačná splátka 322 € 507 € z toho istina 242 € 141 € z toho úrok 80 € 366 € Koľko % splátky tvorí úrok 25 % 72 % Nedávna minulosť: 75% anuitnej splátky tvorí istina a len 25% úrok Súčasnosť: iba 28% anuitnej splátky tvorí istina a až 72% anuitnej splátky úveru tvorí úrok Tento parameter spolu s priaznivou cenou nájmu je hlavný dôvod, prečo by som aktuálne preferoval podnájom. Aký vývoj je možné očakávať? V krátkodobom horizonte (obdobie 1-3 roky) odhadujem pokles cien nehnuteľností a rast nominálnych príjmov. Dôvodom je fakt, že nominálne príjmy nestihli rásť spolu s tempom inflácie a ceny nehnuteľností, v dôsledku lacných hypoték a masívneho dopytu, posledné roky rástli viac, ako by mali. V strednodobom horizonte (obdobie 3-5 rokov) odhadujem zvýšenie nezamestnanosti a pokles úrokových sadzieb. Vyššie úrokové sadzby spôsobujú pokles dopytu firiem po investičných úveroch, čo vedie k spomaleniu výroby a k prepúšťaniu pracovníkov, pretože sa redukujú výrobné kapacity. Disponibilný príjem domácností sa zníži, čím sa ešte viac spomalí predaj výrobkov a služieb. No a vysokú mieru nezamestnanosti potom zachraňujú centrálne banky znižovaním úrokových sadzieb. Taký klasický makroekonomický cyklus. V najbližších rokoch predpokladám nárast cien nájmov. Vzhľadom na výšku splátok hypoték bude vznikať tlak na navyšovanie cien nájmov. Slováci sú zvyknutí na to, že im nájom vyplatil celú hypotéku a ešte na tom niečo zarobili a budú sa chcieť k tomuto stavu približovať. Aktuálne je však cenovo výhodnejší prenájom. Potrebujete poradiť s hypotékou? Končí vám fixácia v najbližších 12 mes.? Riešime hypotéky na celom Slovensku. POTREBUJEM PORADIŤ The post Bývať v Bratislave vo vlastnom, je to stále výhodné? appeared first on Financie v pohode.
Nabízíme na našem eshopu výhodné terasové sety oblíbeného profily HOME tmavý kaštan Speciální kolekce WPC profilů kompletní materiál pro terasu o velikosti 7.5, 15, 22.5 a 30 m² , doprava v rámci ČR v ceně Set obsahuje 16 ks prken ( 147 mm
prejsť na článokNové produkty, akcie a výhodné ceny na krbové kachle Supra.
prejsť na článokKrásny výhľad na most SNP a na Bratislavský hrad – kto z vás býva v Bratislave v miestach, odkiaľ je zaujímavý výhľad na most cez Dunaj so svojráznou kaviarňou, a na Bratislavský hrad, mal by si to považovať a uvedomiť si, že sú to jedny z najkrajších mon
Povinné zmluvné poistenie (PZP). Ak vlastníte auto, tento druh poistenia určite poznáte. Povinnosť uzatvoriť ho vám ukladá zákon, ktorý však nestanovuje jeho cenu. Máte naozaj výhodné PZP? Poradíme vám, ako si preveriť svoje PZP a získať výhodnejšie. Ušet
prejsť na článokNa Námestí SNP v Bratislave sa podľa predbežných informácií zišlo 25-tisíc ľudí.
prejsť na článok