Aktuálny zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach "ženie" ceny bytov a domov na Slovensku do historických výšin. Kto si myslel, že pandémia prinesie opak, veľmi sa mýlil. Taktiež politika centrálnych bánk, prebytok peňazí v ekonomike, nulové zhodnotenie vkladov v bankách len napomáha rastu cien nehnuteľností. Nedostatok bývania vytvára prostredie prebytku dopytu nad ponukou.A v tomto prostredí sa vytvára nezdravé prostredie aj na realitnom trhu. Momentálne má predávajúci "navrch" a vyzerá to tak, že ešte dlho bude. Nie je tomu tak dávno, keď to bolo presne naopak. Počas krízy v rokoch 2008 - 2012 ceny nehnuteľností prudko klesli a dopyt po nehnuteľnostiach stagnoval. Ako teda správne nastaviť predajnú cenu ak ceny nehnuteľností stále rastú vyšším ako priemerným tempom rastu ? Budú rásť do nekonečna ? Aj s týmto názorom sa ako riaditeľ realitnej kancelárie stretávam. Ale moja dlhoročná prax v banke aj na pozícii investičného privátneho bankára mi hovorí, že nič nemôže rásť donekonečna a teda ani ceny nehnuteľností. Skôr či neskôr ku "korekcii" dôjde. Toto nezdravé prostredie cien nehnuteľností síce prospieva predávajúcim a aj skupine developerov, ale nie mladým rodinám a ľudom hľadajúcich si bývanie za rozumnú cenu. Momentálne, a to mi asi každí maklér potvrdí, je obtiažne nájsť dobrú nehnuteľnosť na predaj, a ak ju aj nájdeme, tak začína "vyjednávanie" s predávajúcim o nastavení vhodnej predajnej ceny. Čo hovorí definícia ceny nehnuteľností ? Cena nehnuteľnosti je stanovená správne vtedy, ak po prevode vlastníctva nadobudne kupujúci a predávajúci dojem, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. V praxi sa často stretávame s argumentáciou predávajúcich pri nadhodnotení ich predajnej ceny ktoré nemajú nič spoločné s trhovou cenou predávanej nehnuteľnosti argumentujúc napríklad: "pretože ceny rastú a budú rásť", "pretože potrebujem vyplatiť hypotéku a kúpiť si nový byt", "plánujeme vyplatiť súrodencov z dedičstva a chceme, aby nám ostalo aj na prerábku" alebo "pretože nechceme ísť pod cenu" atď. Tieto argumenty vychádzajú z budúcich potreby predávajúcich, ale nemajú nič spoločné so samotnou predávanou nehnuteľnosťou. Takže ako stanoviť cenu ? "Neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Štatistiky potvrdzujú, že ceny za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú". Je veľa faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu. Väčšina z nich je zahrnutá v znaleckom posudku, ale kto si ho dá vyhotoviť a zaplatí zaň pri predaji nehnuteľnosti, aby čo najpresnejšie určil trhovú cenu ? A bude vôbec táto cena "trhová" a predávajúcim akceptovaná ? Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale pri objektívnom stanovovaní ceny skôr škodí. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť. A pritom pri predaji nehnuteľnosti sú rozhodujúce práve prvé dni uvedenia ponuky. Potom nastane tkz. "zavarenie" a "opozeranie" a to je škoda pre obe strany, tak predávajúceho ako aj kupujúceho. Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, cenu nehnuteľnosti by mal určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Avšak v tomto prostredí je to náročný proces, keďže "na ťahu" je predávajúci a ak mu nevyhoviete s cenou Vy, nájde si inú kanceláriu a makléra. A práve teraz v tomto období je úloha realitného makléra oveľa dôležitejšia ako to bolo v minulosti. Jeho základnou úlohou nie je len "nabrať" dobrú nehnuteľnosť, ale aj poznať všetky technické a právne nástrahy, stanoviť s predávajúcim "ideálnu" cenu a v neposlednom rade pripraviť nehnuteľnosť na predaj. Ale to už je iná kapitola pre ďalší blog. Takže držím vám prsty milí makléri a veľa trpezlivosti.:) Ing. Martin Pončák riaditeľ kancelárie Century 21 Advisors
Nenechajte sa zlákať kvanitou! Ďalšou z možností, ako si pokaziť nehnuteľnosť je zveriť ju každému sprostredkovateľovi, ktorý sa o spoluprácu uchádza. Zapojenie viacerých maklérov do procesu predaja jednej nehnuteľnosti m
prejsť na článokČoraz viac ľudí rieši dilemu: „Mám predávať sám alebo cez realitnú kanceláriu?“ Táto otázka delí ľudí na dve skupiny. Jedna skupina skalopevne tvrdí, že spolupráca s realitnou kanceláriou sú vyhodené peniaze do vzduchu a druhá skupina zastáva názor, že
prejsť na článokNa dĺžke predaja záleží! Je štatisticky podložené, že záujem kupujúcich o inzerovanú nehnuteľnosť má svoj charakteristický priebeh v závislosti na čase. V prípade, že je predajná cena nastavená v reálnom pásme, chvíľu po z
prejsť na článokPôvodná cena: 19,00 €Cena: 19,00 €Cena / kus: Pokračovať v čítaní
prejsť na článokPôvodná cena: 459,00 €Cena: 359,00 €Cena / kus: Pokračovať v čítaní
prejsť na článok